부동산 투자 신탁은 외환 위기 이후 큰 인기를 얻어 왔기 때문에 이제 S&P 500 지수에서 11번째로 큰 비중을 차지하고 있다. 부동산을 소유하거나 금융을 하는 기관으로서 리츠는 투자자에게 다각화 혜택과 정기적인 수입을 얻을 수 있는 기회를 제공하고 있으며 성장하는 산업에서 강력한 수익을 약속했음에도 불구하고 리츠는 최근 몇년간 시장에서 실적을 회복했다. 리츠는 1971년부터 2015년 사이에 연평균 10%의 성장률을 기록했으나 시장의 동태적 변화로 인해 그 후 소매 부동산에 노출된 자금에 압력을 가했다. 그러나 이러한 어려움 외에도 리츠에 투자하는 것은 모든 수익 추구 투자자들이 고려해야 할 어떤 미묘한 점을 포함하고 있다. 90%룰 어려운 시장에도 불구하고 리츠는 90%의 지분으로 인해 많은 투자 포트폴리오의 주요 상품으로 간주되고 있는데 이름에서도 알 수 있듯이 이러한 규정은 부동산 신탁 회사가 그들의 과세 소득의 90%를 기존 주주들에게 분배해야 한다고 규정하고 있다. 경험이 부족한 사람들에게는 이것이 확실한 배당금처럼 들린다. 한가지 방법밖에 없다. 급여 지급액은 회사의 수익으로 생기는 것이 아니다. 이것은 왜 그렇게 많은 리츠가 낮은 배당률을 갖고 있는지를 크게 설명하고 있다. 주식 조사에서 지급 비율은 회사가 배당금으로 지급하는 순수입의 비율이다. 배당률 20%는 순수입 1달러당 평균 20%이고, 20%는 배당금 형태로 주주들에게 지급되고 있다.
증권 거래 위원회는 리츠에 대한 90%규제 지침을 다음과 같이 마련했다. 리츠의 자격을 얻으려면 기업이 보유하고 있는 재산과 소득의 대부분을 부동산 투자와 연결시켜야 하며 매년 과세 소득의 90%이상을 배당금 형태로 주주들에게 분배해야 한다. 이건 수입에 관한 게 아니야 위의 맥락에서 과세 소득이라는 단어는 매우 구체적인 의미를 지니고 있다. 언뜻 보면 REIT의 순이익은 아직 자금을 전혀 발행하지 않았으며 따라서 자금을 전혀 발행하지 않았다는 사실을 폭로할 수 있습니다. 그러나 부정적 GAAP소득을 가진 일부 리츠는 여전히 배당금을 지불한다.
이는 리츠의 배당금 분배가 소득에 근거한 것이 아니라 그 회사의 현금 흐름 표의 일부이기 때문으로 현금 흐름 표는 근본적으로 기업이 벌어들인 돈으로 무엇을 하는지를 설명한다. 리츠의 경우 배당금이 현금 흐름 표에 나타나는데 이런 맥락에서 수익은 때때로 이러한 유형의 기업에 대해서 낮은 배당금 비율을 만들어 내는 특이한 회계 규칙을 포함한다. 리츠의 가장 중요한 규칙 중 하나는 감가상각으로 회사의 현금에는 영향을 미치지 않지만 사업 비용으로 손익 계산서에 포함되어 있으며 감가 상각을 제거하면 소득이 없는 많은 기업들이 기술적으로 돈을 벌고 있다. 이러한 조항들은 90%의 규정이 많은 리츠와 관련이 덜하다. 따라서 비즈니스 파크나 디지털 부동산 트러스트 같은 회사가 이 규칙을 따르지 않는 것도 당연하며 이 규정은 부동산에 노출되는 기업과는 관련이 덜하지만 그들 사업의 대부분을 부동산 관련 벤처 사업으로 창출하지 않는다. 이런 맥락에서 다양화는 90%통치를 극복하는 데 핵심적이다. 그러나 리얼티 소득 코퍼레이션 같은 부동산 회사들은 다른 혜택을 주기 때문에 실제로는 90%의 규칙을 따른다. 일반적으로 리츠는 자신의 소득의 90%를 주주들에게 분배하는 한 신탁 수준에서 세금을 내지 않는다. 물론 이 규칙을 따르는 부동산 중개업자들은 아직도 수입 제한에 대한 법인세를 지불한다. 일반적으로 기업이 투자 회수를 위해 투자할 수 있는 다른 회계 기술도 있는데 예를 들어 수익을 더 많이 보유하는 것이다.